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●尺寸：約22x70cm
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北京“商改住”住宅風險大 已經購買的商改住還能住嗎
正在讀取...|作者：北京房產律師|來源：法邦網
北京房產欄目關註：商住房的購房資格是什麼6年樓房變危樓2017最新北京二套房認定標準
導讀：從今年3月26日起，北京開始嚴厲整治多年來遊走於“灰色地帶”的“商改住”項目，讓一度火熱的商辦項目市場陷入“冰封”狀態。許多已經購買瞭商改住的業主不禁擔心：自己的商改住還能住嗎？
北京“商改住”住宅風險大
2016年9月25日，在“旭輝26街區”的樣板間裡，張艾和程軒僅用瞭10分鐘的時間思考，就支付瞭4萬元定金。幾小時後，張艾在電腦前大哭起來。
在來到旭輝集團在北京市順義區的“旭輝26街區”項目前，這對“85後”夫妻對“商改住”毫無概念。“面積小，總價低，可居住可辦公，但產權隻有50年，水電比普通居民水電費高”，售樓處的銷售代表如此介紹，但卻“遺漏”瞭“商改住”商業、辦公用途本質所帶來的不能落戶，也沒有學區配套等問題。這兩條是當晚回傢後張艾才在網上查詢到的。
“我相信再過一段時間，比如5年，就能換一套普通住宅，讓集體戶口落戶。”程軒不願讓4萬元定金打水漂，主張繼續購買。去年10月22日，兩人交齊瞭總房款的50%，88萬元首付款，購得一套初始面積 48.9平方米的LOFT。
張艾告訴記者，“後來每天上網查，包括住建委官網，倒也沒找到明確禁止商住房用於居住的條文。漸漸也就不哭瞭。”但從2017年3月下旬開始，北京接連出重拳整治“商改住”項目。
先是在3月26日，北京市住建委等多個部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱“公告”）。公告規定，商辦類項目未經批準，不得擅自改變為居住等用途。公告發出後不到一個月，4月18日，“關於嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知”（下稱“通知”）對外發佈，程軒和張艾尤其關註通知中的第六條，其明確指出，“規劃、住建部門在工程竣工驗收環節，要嚴格審查工程項目是否按照規劃用途完成施工，對於預留孔洞、預埋管線等涉嫌改變為居住等其他用途的項目，相關部門不予驗收。”
兩人購買的房子已經網簽，但尚未竣工驗收。到2018年9月“旭輝26街區”項目毛坯房竣工驗收時，若嚴格執行“3·26”和“4·18”新政，被發現配置瞭居住功能的設施（如上下水管道、廚房通風口等）後是否會不予驗收無法交房？未來是否要拆除上下水管道？從而使該房屋徹底失去居住功能？
這些疑慮讓程軒和張艾再也按捺不住，堅決要求退房。
由於大量“旭輝26街區”項目業主對北京市“商改住”新政的疑慮和無條件退房的訴求，北京市住建委與旭輝集團代表、業主代表於5月18日舉行瞭一場協調會。正是在這場協調會超省錢上，北京市住房和城鄉建設委員會房屋市場管理處處長張建興作出瞭上述表示。他解釋稱，針對前一段時間網絡和媒體上對近期一系列針對“商改住”政策的各種不準確解讀，他有必要代表北京市住建委進行幾點澄清。“澄清”包括兩點內容：首先，3月26日24時之前已經完成網簽的“商改住”，開發商要按照合同的相關約定內容按時交房；其次，3月26日24時之前完成網簽的所有項目都可以通過中介機構正常買賣和租賃。
開發商能推脫責任嗎？
接受記者采訪的幾位“旭輝26街區”業主均提到精裝修的樣板間，稱這是吸引他們買房的直接原因。不少業主還紛紛出示當初開發商的廣告畫冊，“居住”“居所”等字樣頻繁出現在該商辦類項目的宣傳中。有業主提出質疑，即便合同上有這些字樣，開發商之前口頭承諾房屋“有居住功能、和樣板間一樣”，是否也有法律效力？
相關律師表示，首先，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。其次，《中華人民共和國廣告法》中規定，廣告內容涉及的事項需要取得行政許可的，應當與許可的內容相符合。
“很明顯，在北京，未經批準的商辦類項目是不能使用‘居住功能’這樣的字眼作為宣傳廣告的。”如果使用該類字眼銷售商辦類項目房屋，確實應當承擔相應的法律責任，同時因為廣告中的說明如果足夠具體則能夠成為買賣合同條款，虛假的廣告同時也可能影響合同的效力。
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